Esta es la primera pregunta que nuestros clientes se hacen cuando se quieren reformar su vivienda, y la respuesta, como no podría ser de otra manera es: Depende.
Depende de muchas cosas, principalmente del alcance de la propia reforma y de los materiales y calidades que se deseen.
Por ello en este artículo vamos a tomar como ejemplo la reforma integral de una vivienda. Debo apuntar desde el principio que los costes que se van a comentar en este artículo son simplemente orientativos, y como tal deben ser tomados, ya que el coste preciso depende de multitud de factores que debida a la naturaleza generalista de este artículo, no pueden ser tomados en cuenta.
Bien, dicho esto, ¡Vamos a ello!
¿Qué entendemos por reforma integral?
Llamamos reforma integral aquella en la que se interviene de manera sustancial en todo tipo de acabados, instalaciones y distribuciones de la vivienda. Es decir, que se retiran pavimentos, alicatados, electrodomésticos, ventanas, puertas, falsos techos, instalaciones, etc., así como como la demolición total o parcial de la tabiquería de la vivienda.
No hablamos de un lavado de cara. Hablamos de hacerte prácticamente un piso nuevo y a tu medida, dentro de las limitaciones que la vivienda previamente lleve consigo, tales como superficie, estructura o bajantes de instalaciones.
¿Qué necesito saber para acometer la reforma integral de mi vivienda?
Lo primero que debes saber es que este tipo de obra debe realizarse con licencia de obra mayor, ya que la distribución de la vivienda se ve modificada y los cambios son sustanciales. Esto quiere decir que debes contactar con un Arquitecto para realice un Proyecto Básico y de Ejecución de tu reforma, todo ello conforme a la normativa vigente (CTE) y que posteriormente realice una Dirección de Obra.
El coste del arquitecto para este tipo de proyecto, te supondrá entre un 6% y un 8% del coste de la obra en sí. (Luego ponemos un ejemplo)
Una vez este el proyecto realizado, se debe de solicitar licencia de obras en el ayuntamiento de tu municipio, y pagar las tasas e impuestos pertinentes.
En Zaragoza se paga un 1% del coste de la obra como tasa urbanística, y un 4% del coste de la obra de impuestos (ICIO).
¿Cuál es el precio de la obra?
EL precio de la reforma dependerá en gran medida de los acabados y calidades que quieras para tu vivienda, pero las partidas que más peso tienen en el presupuesto son:
Trabajos previos
Desmontaje de instalaciones y revestimientos, así como demoliciones de la tabiquería y traslado de los escombros a su punto limpio correspondiente.
Coste: Entre un 10%-12% del PEM (presupuesto de ejecución material)
Albañilería
Nueva tabiquería, falsos techos, recibidos y ayudas.
Coste: Entre un 12%-14% del PEM
Carpinterías
En una reforma es una partida de gran peso, y alude a las nuevas puertas (incluso la de entrada) y las nuevas ventanas. Dependerá de las calidades y eficiencia energética que se desee.
Coste: Entre un 18%-20% del PEM
Instalaciones
Se incluyen aquí nueva caldera, radiadores, circuitos, nueva fontanería de baños y cocina, y nueva instalación eléctrica de la vivienda. Nuevamente nos encontramos ante una partida de relevancia.
Coste: Entre un 15%-18% del PEM
Revestimientos y pavimentos
Alicatados y pavimentos cerámicos en cocina y baños, pavimentos laminados en resto de vivienda.
Coste: Entre un 12%-15% PEM
Mobiliario de Cocina y baño.
En esta partida se contempla la nueva encimera y armarios de cocina (sin electrodomésticos), y los nuevos muebles y aparatos sanitarios del baño (WC, lavabo, ducha).
Coste: Entre un 12%-15% del PEM
Acabados y pintura
Se finaliza la obra con la realización de los diferentes remates y encuentros, así como con la pintura de paredes y techos de toda la vivienda.
Coste: Entre un 6% – 8% del PEM
Grosso modo, estas son las partidas más relevantes, y el peso que suelen tener cada una de ellas en una obra.
¿Pero cómo calculo el precio total de la reforma?
Depende mucho, y por supuesto para ello lo mejor es que pidas precio en tu ciudad a alguna empresa para nada se te escape, pero para hacerte un idea, en España y en el año 2019, calcula de 500€ a 700€ (+IVA) por m2 a reformar para este tipo de obra.
Vamos ya con el ejemplo, con el que vamos a aclarar todo lo explicado.
Imaginemos un piso de 100m2, a reformar por completo. Según lo que acabamos de decir, el coste de la reforma (calidades medias) lo podemos calcular en torno a 60.0000€ + IVA (normalmente las constructoras facturan al 10%)
A este precio es necesario sumarle el coste del Arquitecto, que para este proyecto de dirección de obra, podría ser de unos 5.000€ + IVA (21%)
En cuanto a impuestos y tasas, contemplamos 3.000€ más.
Si la modificación de la vivienda ha sido sustancial, es posible tener que solicitar junto con el fin de la obra, la licencia de primera ocupación. Para un caso como este vamos a contemplar unos 400€.
En total (IVA incl)
66.000€ + 6.050€ + 3.000€ + 400€ = 75.450€
Con este precio en nuestra mente, aunque no es definitivo y depende de gustos, calidades, preferencias, diseño exclusivo o estándar, etc., ya podríamos empezar a hablar de la reforma integral de nuestro piso de 100m2.
Una vez más, como puede apreciarse, el coste del arquitecto no es para nada relevante en el importe total de tu inversión, y si eliges a uno bueno y que te inspire confianza, aunque sea un poco más caro que otros, te terminará compensando seguro. Lo barato sale caro, y en construcción ni te cuento.
¡Esperamos haber sido de ayuda!