Encontrar el terreno adecuado para construir tu vivienda siempre es una tarea compleja y que merece mucha atención. Por ello, hemos decidido escribir este artículo, en el que vamos a dar una serie de consejos clave para ayudarte a llevar a cabo la valoración de un terreno desde un punto de vista técnico y legal.
Esta información, es la que habitualmente compartimos con muchos de los clientes que llegan al estudio, y hoy vamos a resumirla en los pasos fundamentales que verás a continuación.
Vamos a ello!
1 - Visita virtual del terreno
La primera toma de contacto con el terreno para saber si parece valer la pena o no, es online. Lo mejor es verlo mediante Google Earth o cualquier otra aplicación de mapas que nos permitan valorar cosas como su ubicación respecto a los núcleos urbanos, los accesos de la parcela, las orientaciones, la geometría del terreno, si tiene o no grandes desniveles, etc.
Este sencillo paso puede ahorrarnos bastante tiempo para descartar malos terrenos, y ahorrarnos un tiempo importante.
2 - Visita física
Una vez hayamos determinado que el terreno parece encajarnos, lo mejor es realizar una visita en persona al mismo. Pero no solo al terreno, sino que conviene que nos paseemos por la zona e intentemos valorar no solo el terreno, sino aquello que le rodea.
Si nos gusta un determinado barrio, es interesante no limitarnos únicamente a mirar parcelas por internet o a hablar con inmobiliarias. Puede ser de gran ayuda pasearse por la zona porque en ocasiones podemos encontrarnos terrenos en venta que no están colgados en ningún portal digital. Tenlo en cuenta.
Viendo el terreno en persona vamos a ser capaces de apreciar cuestiones como:
- Las vistas del terreno: Hay ocasiones en las que solo por las vistas ya casi vale la pena el terreno. Aunque uno sea algo tan determinante, puede ayudar a decidirte.
- Asoleamiento: La orientación de la parcela para nosotros si que es algo de vital importancia. Que las estancias principales de la vivienda y el jardín puedan orientarse hacia el sur es casi una obligación.
- Pendientes: Este aspecto también es importante sobre todo desde un punto de vista económico. Si el terreno tiene fuertes desniveles, la construcción será sensiblemente más costosa que si el terreno es plano o de pendientes suaves.
- Entorno inmediato: Si realizas una visita en persona podrás aprecias cuestiones como qué tipo de viviendas tienes al lado de la parcela o en frente y cómo afecta a tu parcela. Hay veces que tener una vivienda de grandes dimensiones justo al lado puede arrojarte sombra sobre tu vivienda del todo indeseables, o quizás causar un imparto visual demasiado importante.
- Estado de los medianiles: También es de tu interés comprobar en qué estado se encuentran los medianiles las edificaciones colindantes a tu parcela, o en caso de ser viviendas aisladas, el estado del vallado, si lo hubiera. Si se encuentra en buen estado o si puede aprovecharse al menos parte, puede suponerte un ahorro interesante.
3 - Revisar la normativa urbanística
Algo que va a determinar por completo las posibilidades del terreno es lo que indique el Plan General de Ordenación Urbana de dicha parcela. En la normativas aparecen varias cuestiones que son clave conocer para que finalmente te decantes o no por ese terreno, o bien para poder realizar una oferta económica por el razonada y justificada en datos urbanísticas.
Algunos de estos datos son:
- La edificabilidad
- La ocupación
- Nº de alturas
- Retranqueos
- Alineaciones
4 - Revisar deudas, cargas y servidumbres
Una parcela puede arrastrar deudas o cargas del propietario anterior sin que es impida su compraventa. Para que esto no te ocurra, debes solicitar previamente una copia simple en el el Registro de la Propiedad, en la cual se reflejará cualquiera de estas cuestiones si las hubiese.
Con respecto a las servidumbres, aunque no son habituales, hay ocasiones que en los que parte de la parcela puede ser utilizada por otras personas o empresas legalmente. A efectos de propiedad ese espacio es tuyo, pero existen permisos creados con anterioridad que autorizan a otras personas ajenas a poder utilizarlo. Nos referimos por ejemplo a espacios de paso como caminos o carreteras, a una determinada canalización de una compañía o de un vecino, etc.
Si existen dichas servidumbres sería conveniente conocer los términos con precisión y su ubicación exacta en la parcela, porque incluso puede contemplarse la opción de negociarla con las otras partes implicadas para desviar el camino o para simplemente dar fin con la servidumbre y que la parcela sea totalmente privada.
5- Reservar el terreno (Contrato de arras)
Una ves que ya tenemos claro que queremos un terreno en concreto, el siguiente paso es realizar una reserva. Esta reserva se formaliza mediante el llamado contrato de arras, que es simplemente un contrato privado entre comprador y vendedor en el que ambos adquieren el compromiso de realizar la compraventa mientras se preparan todos lo trámites burocráticos necesarios para llevarla a cabo.
En dicho contrato, el comprador aporta un dinero a modo de señal que suele ser de entorno a un 10%. Lo normal es que en la clausulas del contrato quede reflejado que si el comprador se echase atrás una vez firmadas las arras, el vender se que con ese 10% a modo de compensación, mientras que si es el vendedor el que finalmente decide no vender, el comprador es el que recibe una compensación a convenir entre las partes.
Lo normal es que todo se lleve a termino y estas cosas no ocurran, pero pueden pasar. Por último, el plazo para poder formalizar finalmente la compraventa es de entre 3 y 6 meses.
6- Firma de la compraventa
El último y definitivo paso a dar es el de acudir al notario y formalizar la compra del terreno. El ese contrato se especifica la cantidad acordada y todo el resto de características del terreno. Una vez firmado en el notario, en ese mismo día se notifica en el Registro de la Propiedad el cambio de titular de la parcela.
En la propia notaria o la gestora si la tienes, se encarga de todas las gestiones y trámites, y os darán cita para ir a firmar al notario cuando esté todo listo.
Nosotros, en PBS_arquitectura, os acompañamos en todo el proceso de la compra del terreno sin coste alguno, para asesoraros en todas las cuestiones que tengáis dudas. Para nosotros es importante que lleguemos a la fase de proyecto con un terreno que ofrezca garantías, y no problemas técnicos o legales por todos lados.
¡Esperamos haberte sido de ayuda!