Cualquier promotor o autopromotor en el mundo de la edificación debe conocer al menos las normas urbanísticas que vamos a explicar a continuación.
Como es lógico, lo primero a lo que debe atender un promotor o autopormotor de su porpia vivienda con especial cuidado, es a la elección del terreno que se va a comprar. Para conocer si un solar resulta rentable o simplemente válido para aquello que se quiere hacer, es necesario conocer la normativa urbanística que ha de aplicarse sobre él, ya que determina por completo las posibilidades de la parcela.
A modo de resumen, deben conocerse 5 parámetros fundamentales, los cuales deberán estar definidos en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio en el que se ubique el terreno.
1ª NORMA URBANÍSTICA QUE DEBES CONOCER: LA EDIFICABILIDAD
Éste dato nos aporta una información muy valiosa, y es la de cuántos m2 es posible construir en ese solar. Normalmente este valor depende directamente de la calificación que el PGOU le otorgue, así como de su superficie o incluso del ancho de la calle a la que da frente.
Al final, con estos datos, obtenemos el coeficiente de edificabilidad que tiene la parcela en cuestión. Cuanto mayor sea, más m2 se podrá construir.
2ª NORMA URBANÍSTICA QUE DEBES CONOCER: LA ALTURA MÁXIMA
Este parámetro del PGOU determina la altura máxima que puede tener el volumen edificatorio que va a proponerse, medido desde la rasante hasta la cornisa. Normalmente no se tienen en cuenta elementos como chimeneas o instalaciones. Si la cubierta es inclinada, lo importante es que esta cumpla la altura máxima permitida en su encuentro con la fachada.
Si no se indica en la normativa, este valor determina el número de plantas que pueden construirse.
1ª NORMA URBANÍSTICA QUE DEBES CONOCER: LA OCUPACIÓN
La ocupación es también un parámetro clave. Define la cantidad de parcela que se puede ocupar en planta. Es decir, una vez conocidos los m2 de edificabilidad, este valor determina en cierta medida cómo han de distribuirse.
Un ejemplo común, sería un caso en el que la normativa definiese una ocupación del 100% de la parcela en plantas bajo rasante (sótanos y semisótanos), el 75% en planta baja, y el 50% en plantas alzadas, aunque estos valores pueden variar sustancialmente según las zonas.
1ª NORMA URBANÍSTICA QUE DEBES CONOCER: LOS RETRANQUEOS
Los retranqueos son las distancias a las que como mínimo debe ubicarse el volumen edificatorio respecto a los linderos de la parcela, haciendo distinción normalmente entre el frente de la parcela (zona de acceso desde la calle), y los linderos con el resto de parcelas colindantes. Define el “área de movimiento” de los m2 edificables.
Normalmente, en la ciudad consolidada no existen este tipo de limitaciones y la edificación puede pegarse totalmente al frente de fachada y las medianeras de los edificios colindantes.
1ª NORMA URBANÍSTICA QUE DEBES CONOCER: FONDO EDIFICABLE
El fondo edificable es el fondo máximo respecto a línea de fachada y paralelo a esta que puede ser ocupado por la construcción sobre rasante.
Es habitual sobre todo en manzanas urbanas donde el PGOU determina un mismo fondo para todas las parcelas que la conforman, de tal modo que se genere un patio de manzana uniforme y no irregular.
AL hilo del concepto de Fondo Edificable, también existe el de fondo mínimo, es decir, la profundidad hasta la que al menos debe llegar la edificación respecto al frente de fachada.
EN RESUMEN…
Toda esta información varía sustancialmente dependiendo del lugar en el que se esté interesados construir, pero es suficiente para que un promotor o autopromotor pueda hacerse una idea de los múltiples factores de los que dependen las posibilidades de un solar en concreto.
No obstante, y si no se tiene demasiado claro, es mejor acudir a un arquitecto que realice por ti un estudio pormenorizado de cada caso o consultar directamente en el Ayuntamiento.
Esperamos haberte sido de ayuda.
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