Tanto en la promoción de vivienda colectiva como en la autopromoción de viviendas unifamiliares, la elección de la parcela es una de las decisiones clave para el éxito de todo el proceso. De ella va a depender muchos aspectos del proyecto, y determina en gran medida lo que en ese terreno va a poder construirse. No hablamos únicamente de cuestiones urbanísticas, sino también de aspectos topográficos, geométricos, y de orientaciones.
En este artículo, vamos a analizar qué características debe tener nuestra parcela para que sea óptima para nuestro proyecto.
Normativa urbanística
Esto es importantísimo, ya que va a determinar lo que en esa parcela se puede hacer. De nada sirve comprar una parcela que es muy barata su luego no puedes hacer realidad aquello que tenías pensado en ella. Esta información la encontraremos en el Plan General de Ordenación Urbana del municipio al que corresponda el terreno, y se puede consultar en su ayuntamiento.
Dicho esto, los 3 aspectos más importantes a tener en cuenta son:
- Usos: Este aspecto determina el uso a que está destinada la parcela. Puede ser pro ejemplo agrario, industrial, uso terciario, residencial colectiva, residencial unifamiliar, etc. Si el terreno está en una urbanización de unifamiliares, casi al 100% su uso será residencial unifamiliar, pero hay ocasiones, sobre todo en los núcleos de población pequeños, en las que hay que tener cuidado, porque terrenos que perfectamente podrían ser para una vivienda unifamiliar, en el Plan del municio son suelos rústicos o industriales. Hay que tener cuidado.
- Edificabilidad: Esto fija los m2 que puedes construir. Imagina que quieres hacerte una casa de 250m2. Bien, pues es importante que antes de comprar ninguna parcela, sepas a ciencia cierta que la edificabilidad de la parcela sea de al menos esos m2.
- Ocupación: Este aspecto también es relevante. Hay familias que lo que desean por encima de todo es que a casa se desarrolle en una sola planta para evitar escaleras. Pues bien, aunque por edificabilidad puedan realizar su vivienda sobradamente, hay ocasiones en las que los m2 que se pueden construir por cada planta son más restrictivos, y quizás lo que querías realizar en un único nivel, te ves obligado a hacerlo en dos o en tres. Eso lo determina el % de ocupación por planta y es importante conocerlo.
Cuestiones geométricas
A nivel geométrico hay ciertas cuestiones que haya que tener en cuenta para poder acertar plenamente con la parcela:
- Orientación: Importante para poder tener un correcto asoleo de la vivienda, intentando garantizar que la parte más pública de la vivienda pueda dar al sur, del mismo modo que la piscina.
- Forma de la parcela: Si el terreno en lugar de tener formas más o menos puras, como un cuadrado o un rectángulo, tiene una forma irregular, quizás no permita el máximo aprovechamiento de la parcela, y esto vale la pena estudiarlo previamente para poderle sacar el máximo partido.
- Topografía: Esto es especialmente relevante, ya que puede determinar no solo el proyecto, sino también a nivel económico. Las parcelas con fuertes desniveles o pendientes, suelen necesitar una serie de movimientos de tierra para acondicionar la parcela previamente a la construcción de la vivienda propiamente dicha, que dificulta la ejecución y que por consiguiente encarece sensiblemente la obra. Por regla general, una parcela plana o casi plana, facilita las cosas.
A modo de resumen, si tienes en cuenta estas cuestiones previamente a adquirir una parcela, probablemente te ahorres muchos posibles problemas o imprevistos.
Esperamos haberte sido de ayuda.
Por nuestra parte quedamos a tu disposición para asesorarte gratuitamente si así lo precisas.